警惕高房价对居民消费的挤出效应
盛松成 宋红卫 李首均
高房价使居民的购房负担加重，对居民消费产生挤出效应。房地产业的高回报率使资金向房地产业集中，实体企业融资困难，对实体企业产生挤出效应。同时，三四线城市房价快速上涨使居民生活成本上升，带动企业用人成本增加。
根据国家统计局公布的70城新建住宅价格指数，从2015年5月份到2018年5月份，我国新建商品住宅价格连续37个月上行，涨幅达20.4%。与此同时，楼市调控力度持续加码，调控手段不断创新。
相对于房地产市场以往的发展历程，本轮房价上涨与调控政策出现了新的特征，主要表现在6个方面：房价上涨持续时间长、上涨幅度大；三四线城市房价首次大幅上涨；三四线城市房地产市场热度反超一二线城市；房价上涨与经济增长出现背离；调控政策不断升级、力度空前；调控政策中预期管理缺失，公众对房地产市场保持看涨预期。
2015年以来的这一轮房地产市场上涨行情可谓乱象丛生，对经济和社会产生了诸多不利影响。
第一，高房价问题进一步加剧。自1998年我国房地产业市场化改革以来，房地产业的投资、产出、价格持续上行。国家统计局公布的房地产业增加值季度累计同比自1998年以来持续为正值；房地产开发投资每月同比涨幅自1999年2月份有记录以来未出现负值；房价呈现持续上行趋势，房价短期波动没有改变其上行趋势。可见，房地产业一直处于上行阶段，还没有经历过衰退、萧条的阶段，不构成一个完整的周期。这一轮房价上涨是在原有基础上更进一步推升了房价。
第二，房地产的短期拉动与经济长期健康发展形成了对立关系。高房价使居民购房负担加重，对居民消费产生挤出效应。房地产业的高回报率使资金向房地产业集中，实体企业融资困难，对实体企业产生挤出效应。本轮全国房价普遍上涨，使房地产业对实体经济的挤出效应从个别大城市向全国扩散，对经济影响深远。
第三，三四线城市房价大幅上涨加剧风险积累。房地产市场升温会吸引新一轮房地产投资，使“去库存”变成“补库存”，但是三四线城市人口外流，住房供给过剩风险增加。三四线城市房价快速上涨使居民生活成本上升，带动企业用人成本增加；房价上涨带动地价上涨，使企业的土地使用成本上升。这使三四线城市低成本优势减弱，阻碍了三四线城市工业化和城镇化进程，甚至造成城市的“空心化”。“补库存”占用不可再生的耕地资源，危害国家耕地安全。
第四，公众行为模式的转变增加了调控难度。一方面，房价大幅上涨加深了居民的看涨预期。1998年住房市场化以来，房价持续20年上涨，人们“房价只涨不跌”的观念根深蒂固。本轮房价高位上涨进一步加剧了这一问题。强烈的看涨预期会导致对住宅投资需求旺盛，从而进一步推高房价，形成房价上涨的自我实现。而且，市场主体会与调控政策博弈，增加了调控难度；另一方面，对于有房群体，其利益与房价上涨直接挂钩。这部分居民乐于见到房价上涨而抵触房价下跌，造成了房价上涨的“棘轮效应”，增加了房地产调控的阻力。
